Gluhi in naglušni gledalci lahko edino potrošniško oddajo v Sloveniji ob torkih ob 17.28 sočasno s slišečo javnostjo, ki oddajo Koda gleda na TV SLO 1, spremljajo na MMC TV, kjer vsebine v slovenski znakovni jezik izmenično tolmačita Nataša Kordiš in Tanja Giuliatti Davinić.Tokrat bodo v Kodi pod drobnogled spet vzeli upravnike večstanovanjskih stavb.
Stečaj upravnika Atrij Celje, razkritje enega od upravnikov o nečednih upravniških poslih, vnovičen poziv etažnih lastnikov k čim prejšnji spremembi stanovanjske zakonodaje, so iztočnice za današnjo temo v oddaji Koda. Poglejmo najprej primer upravnika Atrij Celje. Po letih finančnih težav in domnevnih goljufij je podjetje, ki je upravljalo okoli 300 objektov, končalo v stečaju. Okoli 8 tisoč etažnih lastnikov ima čas za prijavo svojih terjatev do 15. Marca, pot do vplačanih sredstev rezervnega sklada, po nekaterih ocenah gre za več milijonov evrov, pa bo kot kaže vse prej kot preprosta. Atrij Celje je upravljal tudi stavbo na Zoisovi ulici 3 v Celju, kjer so etažni lastniki ostali brez privarčevanih 17 tisoč evrov. »Novi upravnik je naslovil zahtevo po vračilu sredstev rezervnega sklada na Atrij Celje, teh sredstev nismo dobili, tudi upravnik ni dobil nobene dokumentacije povezane s tem. Glede na to, da je Atrij Celje v stečaju, bo upravnik za nas opravil prijavo izločitvene pravice kot tudi same terjatve v stečajnem postopku zoper Atrij,« je pojasnil predsednik Nadzornega odbora na Zoisovi 3 v Celju Rok Trbovc. Da upravnik ima to pooblastilo, je potrdila tudi stečajna upraviteljica Katja Skumavec: »Ne potrebuje posebnega pooblastila, saj ima pravno podlago za to v 118. členu stvarno pravnega zakonika.« Ker sredstva rezervnega sklada po stanovanjskem zakonu niso predmet stečajne mase, se denar zgolj s prijavo izločitvene pravice lahko izloči iz stečajne mase. Tisti etažni lastniki, ki te naloge niso zaupali upravniku, bodo morali izločitveno pravico prijaviti sami, veljala pa bo samo za denar, ki iz rezervnih skladov ni bil odtujen. Sicer bo treba vložiti odškodninsko tožbo, a veliko vprašanje je ali bodo stanovalci še kdaj videli privarčevani denar. Atrij Celje je namreč na dan začetka stečaja imel lastninsko pravico na 27-ih nepremičninah, je še pojasnila stečajna upraviteljica: »Kar pa ne pomeni, da so vse predmet pravnega prometa. V nekaterih delih gre za skupni del stavbe, ker očitno ni bilo lastninsko urejeno.«
Sumi kaznivih dejanj
Atrijev dolg dobaviteljem in bankam je lani znašal 9 milijonov evrov, koliko denarja je odtujil etažnim lastnikom in koliko sredstev je v stečajni masi, bo jasno sredi aprila, ko bo končana prva faza stečajnega postopka. Takrat bo tudi jasno kje je denar, ki so ga stanovalci varčevali v rezervnih skladih. Kako je lahko upravnik sredstva rezervnega sklada porabil nenamensko pa je jasno iz odgovora A banke, kamor so na fiduciarni račun Atrija Celje sredstva za obnovo fasade nalagali stanovalci Zoisove ulice. Atrij Celje je očitno njihov denar lahko porabil za kar koli. Sumi kaznivih dejanj izneverjanja, poneverbe ali neupravičene uporabe tujega premoženje, kršitev temeljnih pravic delavcev ter več poslovnih goljufij - vse to je na spisku celjskih kriminalistov, ki so podjetje aprila lani vzeli pod drobnogled. Opravili so številne hišne preiskave in v njih zasegli večjo količino dokumentacije ter elektronskih naprav. Neuradno smo zvedeli, da sta ovadeni dve osebi, poleg računovodkinje še, zdaj že nekdanjega direktorja podjetja Radovana Cinka, ki še vedno trdi, da gre za konstrukt Elektra Celje. Pred kamero pa ni želel stopiti. Še ena od zelo problematičnih zadev, povezanih z upravljanjem večstanovanjskih stavb so provizije. Ustvarjalci sistema za javno zbiranje ponudb so izračunali, da se provizije upravnikom gibljejo med 5 in 25 odstotki. Če to prevedemo v številke: v letih 2016 in 2017 je bilo po podatkih Eko sklada v energetske obnove stavb vloženih več kot 83 milijonov evrov, ob upoštevanju najnižjih provizij pa so upravniki v svoj žep pospravili dobre štiri milijone evrov. Da so provizije sestavni del upravniškega posla tako ali drugače priznavajo tudi nekatera podjetja, ki z upravniki sodelujejo.
Obšli upravnika in prihranili
Stanovalci enega od ljubljanskih blokov so pred časom v nabiralnike prejeli nenavadno sporočilo podjetja ThyssenKrupp, ki v njihovi stavbi vzdržuje dvigala. Podjetje je lastnike stanovanj obvestilo, da so imeli v preteklosti z upravnikom stavbe sklenjeno posebno pogodbo o medsebojnem sodelovanju, na podlagi katere so mu plačevali za njegove storitve. Ker pa so se ustrašili, da takšna pogodba ni v sladu z zakonodajo, so od nje odstopili. Prekinitev pogodbe občutijo tudi etažni lastniki, ki imajo od začetka lanskega leta za vzdrževanje dvigal 10-odstotkov nižje stroške. »Etažni lastniki v skupnih stavbah v Sloveniji svojim upravnikom vsakodnevno preplačujemo storitve v višini več tisoč evrov,« je pojasnila Tea Kozar iz podjetja izberem.si. Ker so provizije nezakonite, jih - tako poznavalci - upravniki v obračunih prikažejo kot manipulativne stroške, nadomestila za odkupe terjatev ali nadomestila za zalaganje sredstev plačilne nediscipline. Dokaz za to naj bi bili visoki dobički, ki jih upravniki s samim upravljanjem ne bi mogli doseči. Takšne nepravilnosti, ki jih na koncu plačajo etažni lastniki, po mnenju kritikov omogoča slaba zakonodaja. »Ugrabljena zakonodaja, ki nastaja v ozkih skupinah izven državnega zbora in izven vlade, se sprejme pod skupino pritiska in zato imamo zakonodajo slabo, se težko izvaja in ni pravega nadzora. Ministrstvo za gospodarstvo in ministrstvo za finance bi morala odigrati svojo vlogo z nadzorom premoženja, z licenciranjem in podobnim,« meni poslanec Bojan Dobovšek.
Bo težave rešil nov stanovanjski zakon?
Področje upravljanja večstanovanjskih stavb naj bi uredil nov stanovanjski zakon, ki ga Ministrstvo za okolje pripravlja že dlje časa. »Stanovanjski zakon se spreminja v več delih, ne le na področju upravljanja, ampak sledi tudi resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu, uvaja se tudi stanovanjski dodatek, stroškovne najemnine, nove oblike bivanja, gre za skupek novih določb in za zelo obsežno spremembo,« je pojasnila Vesna Dragan z Ministrstva za okolje in prostor ter dodala, da bo bolj zaščitil etažne lastnike, uvedel mandat upravnika ter skupnosti etažnih lastnikov, ki so sicer mogoče že po sedanjem zakonu, vendar se jim daje nekako večja pravna varnost. »Povedala bi še to, da stanovanjski zakon ne določa, za kakšno dobo naj etažni lastniki sprejmejo pogodbo. Oni so tisti, ki se odločijo, za kakšno dobo bodo podpisali pogodbo.« Kaj pa provizije? Kako bo zakon zaščitil etažne lastnike v tem smislu? »Stanovanjski zakon je jasen in določa, da morajo etažni lastniki in nadzorni odbor pogledati in pregledati ponudbe. Na ministrstvu za okolje in prostor ne zaznavamo tega problema, iz medijev in nekaterih izjav upravnikov smo seznanjeni, da te provizije so, agencija za zavarovalni nadzor je upravnike opozorila glede zavarovalniških poslov in jih opozorila, da niso ravnali v skladu z zakonodajo. Tukaj ne gre za stanovanjsko zakonodajo, ampak za drugo zakonodajo,« je še povedala Draganova.
Več v oddaji Koda
Odgovore na številna vprašanja, ki se pojavljajo v zvezi z upravljanjem večstanovanjskih svatb bodo ponudili v oddaji Koda, ki jo boste lahko v slovenskem znakovnem jeziku spremljali tudi danes, 13. marca ob 17.28 na MMC TV na povezavi: http://4d.rtvslo.si/zivo/tvmmc. Vse objavljene oddaje si boste pozneje lahko znova ogledali tudi v arhivu MMC, na spletni strani www.dostopno.si, pod rubriko Oddaje z znakovnim jezikom.
Vesna Pfeiffer
