Ker na nepremičninskem trgu ni videti konca krize, je postala menjava nepremičnine primerna alternativa prodaji in poznejšemu nakupu, ki se lahko močno zavleče. Pri portalu www.menjava-nepremicnin.si pravijo, da se vračajo v čas blagovne menjave, ko smo točno vedeli, kaj dobimo za kilogram zlata. Pogovarjali smo se s Špelo Prosen iz družbe Landinvest nepremičnine, kjer so postavili portal www.menjava-nepremicnin.si.

Ali na nepremičninskem trgu še vedno vlada mrtvilo? Je v zadnjem obdobju opaziti kakšne spodbudnejše znake ali pa je kriza vedno večja?
Na nepremičninskem trgu je še vedno bolj mrtvilo kot ne. Ravno iz tega razloga smo želeli ponuditi možnost menjave kot drugačen način trženja nepremičnin. Se pa nepremičnine vsekakor tako prodajajo kot kupujejo, vendar predvsem tiste, ki imajo primerno ceno. Ljudje, ki se zavedajo, da je določitev primerne prodajne cene ključnega pomena pri realizaciji, svojo nepremičnino lažje prodajo in takšnih je vedno več.

So banke še bolj poostrile pogoje dodeljevanja posojil? Kako je pri hipotekarnih posojilih, do katerega odstotka vrednosti nepremičnine je banka še pripravljena odobriti posojilo?
Banke so že nekaj časa previdnejše pri dodeljevanju posojil, koliko odstotkov vrednosti hipotekarnega posojila odobrijo, pa je odvisno od banke in od bonitete posojilojemalca, v povprečju pa okoli 70 odstotkov.

So po vašem mnenju cene stanovanj še vedno previsoke, zlasti v Ljubljani? Je pričakovati nadaljnje zniževanje cen?
Dejstvo je, da so oglaševane cene stanovanj previsoke, posebej v Ljubljani. Prodajne cene so po navadi okoli 10 odstotkov nižje od oglaševanih, in to so realne cene, za katere menim, da se prav dosti ne bodo več zniževale. Žal ljudje še vedno postavljajo ceno svojega stanovanja na podlagi drugih oglasov, ne upoštevajo pa strokovnih mnenj. Tako ceno skozi mesece, morda tudi leta, znižujejo in na koncu velikokrat prodajo po bistveno nižji ceni.

Menite, da je zaradi gospodarske krize zamenjava nepremičnin postala privlačnejša?
Zagotovo. Vedno več ljudi se za zamenjavo odloči, ker potrebujejo drugo nepremičnino, bodisi večjo ali manjšo, morda nekje drugje, in ne denarja. Nekateri se za to odločijo, ker imajo nepremičnino visoke vrednosti in so zato pripravljeni vzeti v račun manj vredno nepremičnino ter razliko prejeti v denarju. Manjvredno nepremičnino nato lažje prodajo naprej, morda oddajo. Drugi se za menjavo odločijo, ker je v času krize težko sočasno najti pravo nepremičnino in svojo prodati. Spet drugi nimajo dovolj denarja za večjo in lažje doplačajo le razliko v ceni.

Koliko oglasov imate trenutno na vaši spletni strani www.menjava-nepremicnin.si? Ste zadovoljni z odzivom? Je že bil kakšen posel?
Akterji na nepremičninskem trgu portal pozdravljajo, odziv je izjemen. Izkazalo se je, da je menjava nepremičnin dobra alternativa prodaji, spletni portal pa ponuja ravno to, možnost menjave, od izbire nepremičnine do selitve, vse na enem mestu. Na spletni strani je trenutno okoli 150 oglasov, baza se vsak dan povečuje. S podatki morebitne sklenjene menjave pa žal ne razpolagamo.

Kaj bi rekli tistim, ki se bojijo, da bodo ob selitvi v manj vredno nepremičnino na slabšem oziroma da bi se jim bolj splačalo, če bi svojo nepremičnino prodali na trgu in nato s kupnino kupili drugo stanovanje, pri čemer bi jim ostalo več "dobička".
Nihče ni na slabšem, tudi če se seli v manj vredno nepremičnino, saj za razliko v vrednosti dobi plačilo v denarju. Poleg tega menim, da časi niso namenjeni ustvarjanju dobička na račun nepremičnin, in ljudje se tega vse bolj zavedajo. Pa vseeno, tudi če bi pri prodaji in poznejšem nakupu lahko prišli do večjega "dobička", je odvisno, koliko časa traja prodaja nepremičnine, saj ista količina denarja čez čas izgubi na vrednosti. Poleg tega se rado zgodi, da imamo ogledano stanovanje, ki ga želimo kupiti, morda celo plačamo aro zanj, našega stanovanja pa nam ne uspe prodati do roka, ko je treba plačati preostalo kupnino. Takrat smo v situaciji, ko smo svoje stanovanje primorani prodati po morda celo precej nižji ceni, saj nam po drugi strani zapade plačana ara. V takšnem primeru izgubimo največ.

Je sklenitev posla pri menjavi nepremičnine hitrejša kot pri klasični prodaji?
Zagotovo je hitrejša. Ko najdemo nepremičnino, seveda ob obojestranskem zadovoljstvu, nepremičnini preprosto zamenjamo. Ni treba še čakati, da svojo prodamo, in iskati druge. S tem sočasno izpeljemo tako prodajo kot nakup. Vsekakor pa terja svoj čas iskanje tiste "prave" nepremičnine.

Kdo so tisti, ki bi radi menjali nepremičnino? Mlade družine, ki želijo v večje stanovanje, starejši pari, ki so, potem ko so se otroci odselili, ugotovili, da so stroški vzdrževanja velike hiše previsoki?
Tako mlade družine, ki iščejo večje stanovanje, morda hišo, kot starejši, ki so ostali sami v velikih hišah, tisti, ki so morda podedovali zemljišča, pa bi raje imeli vikend, in tudi tisti, ki bi vikend zamenjali za stanovanje, kjer bodo otroci v času študija živeli, zgodb je veliko.

Iz katere regije je največ ponudb nepremičnin? Je opaziti večje zanimanje za selitev na podeželje?
Portal pokriva celo Slovenijo, trenutno je največ ponudbe iz Ljubljane in njene okolice, sledita štajerska in primorska regija, Gorenjska ... Dodani so oglasi še za hrvaško Istro in Avstrijo. Število ljudi, ki si želi seliti na podeželje, se gotovo povečuje, zaradi nižjih cen nepremičnin in zdravega, verjetno kakovostnejšega načina življenja. Ljudje se vsekakor vračajo k naravi, in to lahko zasledimo tudi pri izbiri lokacije njihovih nepremičnin.

Kako se pravni postopki razlikujejo pri menjavi v primerjavi s prodajo nepremičnin?
Pravni postopki so enaki, razlikuje se le pogodba, ki je menjalna namesto prodajna. Vse drugo poteka enako, tako odmera davka kot vpis v zemljiško knjigo.

Na portalu GURS so zdaj objavljene okvirne vrednosti nepremičnin. Kako to vpliva na sklenitev poslov? So cene v kupoprodajni pogodbi nižje ali višje od tistih, ki so objavljene na GURS-u?
Podatki na GURS-u so prodajalcem v pomoč pri postavitvi prodajne cene nepremičnine, kupcem pri nakupu, Davčnemu uradu pri odmeri davka ter banki pri odobritvi posojil, niso pa bistvenega pomena pri sklenitvi posla. Ceno nepremičnine postavi trg oz. največkrat kupec, ki jo je pripravljen plačati. Gotovo pogodbene cene odstopajo od vrednosti, ki so objavljene na GURS-u, verjetno do nekje 20 odstotkov v povprečju.