Projektom pa ni videti konca. Medtem ko končujeta enega, že nastaja drugi. Med gradnjo objekta Neuhaus na Kolodvorski ulici v Ljubljani, ki so ga označili za "novo ikono bivanja", in novim hotelom restavracije s srbsko hrano Čad pod Rožnikom sta že dobila gradbeno dovoljenje za objekt s 60 stanovanji za mlade družine na Stražišču, kjer se bodo dela začela naslednje leto.

Intervju bi moral biti zaradi obnove Tomosovega bloka v Kopru, ki ga je sicer zasnoval arhitekt Edo Mihevc, in nezemeljskega stanovanja na vrhu objekta. Penthouse je velik nekaj manj kot 300 kvadratnih metrov in ima 40 metrov nad tlemi razgled na vse strani neba oziroma morja. Pogovor pa je hitro stekel tudi o drugih projektih njunega arhitekturnega biroja Arhitektura 2211 in nepremičninskega podjetja Neuhaus.

Peter Cesar, po izobrazbi arhitekt, ki pa se zadnje čase vse bolj posveča vodenju projektov, marsikomu iz stroke s pronicljivostjo in tržno naravnanimi projekti hodi v zelje in tega se še kako dobro zaveda. A slovenski – ne le ljubljanski – nepremičninski trg ima svoje potenciale tako za domače kot tuje vlagatelje. Iztočnico za pogovor je tokrat podal kar sam:

"Pa ne dajte v naslov luksuza, to mi gre najbolj na živce."

Kako to mislite, saj govoriva o 278 kvadratnih metrov velikem penthousu ob morju z izjemnim razgledom!
Saj vem, ampak za ta blok je bilo že nekaj člankov s takšnim naslovom in se mi zdi že malo izrabljena fraza. Lahko bi si izmislili kaj novega.

Imate boljši predlog?
Je hiša v Murglah luksuz?

Da.
No, potem pa naj bo luksuz (...) Ampak, kje imam že to ... (prebere) Novi luksuz v starem samskem domu; Luksuz, ki naj bi zbudil Kolodvorsko. Vsak naslov, ki ga napišete novinarji, je luksuz (smeh). Ne vem, ali res delamo tako dobre objekte ali pa ...

Morda želimo poudariti, da je tovrstnih nekonvencionalnih nepremičnin v Sloveniji res malo. Ampak znova – za vas penthouse na vrhu Tomosovega bloka ni luksuz?
Stanovanje ima neverjeten položaj, kljub veliki kvadraturi pa je narejeno za dva človeka, tako da luksuz absolutno je (smeh). Hotel sem le povedati, da se vedno pojavljajo enaki naslovi. Tudi med samo gradnjo so izvajalci vedno ostali odprtih ust. Marsikatero stanovanje ali hiša v Sloveniji je narejena na takšni ravni, s pohištvom in blagovnimi znamkami višjega cenovnega razreda, a malokatere imajo pogled 360 stopinj, 40 metrov nad tlemi oziroma nad morjem. To je ta učinek "wow".

So bili na tem mestu prej servisni prostori?
Ko smo blok kupili, je bil zapuščen, tukaj pa je bilo prebivališče golobov, nameščene so bile velike antene za telefonijo. Na tem mestu je bila skupna terasa, fotograf je imel svoj prostor, tu so bili tudi servisni prostori za čistilko in velika strojnica za dvigalo. Ohranili smo velikost strehe in nosilnih sten, kar je bilo zelo zahtevno za prenovo. Dodali smo novo jekleno konstrukcijo, torej novo streho kot nekakšno pergolo, ki ustvari dobro senčenje. V tem bloku se čuti, da ni novogradnja, saj so ohranjeni stebri iz betonskega teraca. Če se dobro prenovi stara zgradba, ima lahko več duše kot novogradnja.

Se pa ne zgodi pogosto, da ste arhitekti tudi investitorji. Kako izbirate projekte?
Ne, ni. A tudi mi smo začeli postopoma. S poslovnim partnerjem sva ustanovila podjetje pred šestimi leti in začela z vilo Dolenjka, ki ima 24 stanovanj. Drugi projekt je bil na Celovški ulici, potem smo šli v Koper, zdaj smo na Kolodvorski ulici v Ljubljani. Izvesti poskusimo približno projekt na leto ali leto in pol. Ko se en projekt gradi, vzporedno razvijamo novega.

Naša posebnost pa je zagotovo ta, da celoten postopek izvedemo sami. Ko s partnerjem kupiva zemljišče, najprej razvijemo projekt, s sodelavci naredimo arhitekturno zasnovo, v tem primeru so bili to Kosi in parterji, ali pa to naredimo sami. Med gradnjo imamo lasten projektantski in gradbeni nadzor in – kar je zelo pomembno – imamo tudi svojo prodajo. Zaposleni imamo dve nepremičninski agentki. Ne sodelujemo z zunanjimi sodelavci, saj smo pri prejšnjih projektih ugotovili, da ne moremo zagotoviti kakovosti, kot bi si jo želeli. Tudi sam sem v stiku z vsemi strankami od prvega sestanka do predaje. To je posebnost na našem trgu.

Ste pa zelo mladi (...)
Da, sem letnik 1985, ne vem pa, ali je tako mlado.

Seveda je! Imate morda kakšne podpornike, da pridete do takšnih projektov in zemljišč? Verjetno to ni tako preprosto ...
Absolutno ni in vedno težje je. Po drugi strani pa je zanimivo, da so si na vseh prejšnjih zemljiščih vlagatelji polomili zobe – ali zaradi nepremičninske krize ali zaradi sosedov. Za Tomos Koper so bile izvedene tri neuspele dražbe, noben investitor ga ni hotel kupiti, saj je bil to star samski dom. Nihče ni imel vizije, da bo nekoč luksuz (smeh). Mi pa smo si upali.

Kako iščete projekte? Kako vidite, kje je ta manko na slovenskem trgu?
Trenutno je tako, da pridejo priložnosti do nas ali nam lokacije ponudijo ...

Kdo pa, prosim?
Lastniki, prodajalci ali banka. Verjamem pa, da smo eni redkih, ki poskušamo razumeti lokacijo in ji ponuditi pravo stvar. V Kranju bomo začeli povsem drugačno zgodbo. Ljubljana ima veliko novih gradenj, v Kranju pa je pomanjkanje. Potencialni kupci so tam tudi drugačni kot v Ljubljani. Načrtujemo dobro izkoriščena stanovanja v velikosti med 60 in 80 kvadratnimi metri z več spalnicami. Stanovanja načrtujemo z mislijo na mlado družino in s ceno, ki bo ugodnejša od tiste v Ljubljani. Je pa to lokacija, ki je od prestolnice oddaljena 25 minut vožnje, in morda bomo prepričali tudi koga iz Ljubljane, da bo šel tja živet, saj je blizu narave in spet ne tako daleč od Ljubljane.

Prej opravite raziskavo trga?
Točno to, da. V Sloveniji manjka segment, s katerim se ukvarjamo le mi.

In to je?
Razvijanje projektov. V tujini se dela le na tak način, ampak zato, ker so vlagatelji večji skladi, ki ne gradijo, če ni prej opravljena raziskava trga, izdelan poslovni model in pripravljeni vsi izračuni. V Sloveniji pa se dela tako – bom grdo rekel, ampak – da vsak mesar ali računalničar, ki ima milijon ali dva viška, kupi zemljo in reče arhitektu: "Narišite mi tukaj blok!" To vem, ker sem arhitekt in takšne stranke pridejo do mene. Nihče ne definira, kaj si želi: velika ali majhna stanovanja, morda luksuzna, vse je prepuščeno arhitektu. Vendar pa ne arhitekt ne vlagatelj nimata ustreznega znanja, da bi vedela, ali se bodo v Kranju prodajala stanovanja za 3000 ali 2000 evrov po kvadratnem metru. Arhitekt zna le lepo oblikovati.

Glede na to, da ste tudi investitor, ste mi dali lepo iztočnico za urbanistično načrtovanje. Vaš vilablok na križišču Celovške ceste v Ljubljani zelo izstopa glede na obstoječo arhitekturo. Ni mi jasna kovinska ograja na pročelju. Je njen namen estetski, morda funkcionalni kot brisolej?
Lovili smo višino sosednjih objektov, žal pa bo trajalo nekaj let, da se bo videlo, da je to osnova za rast bršljana, ovijalke, kot jo ima sosednji objekt. Zdaj je sicer že zrasel do druge, tretje etaže. Je bila pa to zelo zahtevna parcela trikotne oblike, s tem smo hoteli poudariti vogalno pozicijo.

Ta sicer modernistični objekt ste hoteli zakriti z zelenjem?
Tako je in zdi se mi, da se bo to vsako leto bolj poznalo. Objekt je res bolj drzen, ampak se vse bolj vklaplja v okolico.

Kakšna pa je ideja Neuhausa na Kolodvorski ulici, tik ob RTV-ju?
Ideja je, da bodo to prva stanovanja s storitvijo v Ljubljani. V objektu bo 55 enotno opremljenih stanovanj, ki bodo lastnikom omogočala dve stvari: ali bivanje v lastnem stanovanju s hotelskimi storitvami, kot so skupni prostori, fitnes, bazen, recepcija, čiščenje, ali pa bodo v sklopu teh storitev stanovanje oddajali kratkoročno, srednjeročno ali dolgoročno, ne da bi imeli s tem kaj dela. Naše podjetje bo prevzelo to skrb.

V teh vročih dneh bode v oči dejstvo, da je objekt jekleno-steklen. Prav tako na tem mestu ni več dreves, ki so delala senco in šumela v vetru sredi betona ...
Strehe objekta bodo zelene, na njih bodo tudi drevesa. Sicer pa se, ne vem, če veste, celotna Čufarjeva ulica, od Resljeve do Miklošičeve, čez poletje preureja, to bo pešcona z lepimi betonskimi tlakovci s čudovito fontano na križišču Čufarjeve in Kolodvorske ulice, tako da se bo celotna ulica spremenila. Pod objektom bodo zasajene češnje, na naši parceli in v zadnjem delu tudi topoli.

Kljub razvoju tehnologije in apokaliptičnim okoljevarstvenim napovedim pa veliko novogradenj v Sloveniji z vidika materialov ni do okolja prijaznih. Kako to pojasnjujete kot vlagatelj?
Če merite na projekte, kot je Bosco Verticale v Milanu – tisti objekt ima veliko težav, vzdrževanje je tako drago, da bi kupci stanovanj v Ljubljani znoreli. Težava pri nas je, da so ostale relativno majhne parcele, investitorji jih kupimo in na njih zgradimo objekt, a mi se v tem primeru ne moremo iti nekega urbanizma. Ne moremo poskrbeti za ureditev parkovnih površin, imamo pa lep primer tega na Brdu. Ko imaš na razpolago večji kos zemlje, lahko na njem urejaš parkovne površine, postavljaš paviljone. Malo sem se odmaknil od vašega vprašanja, a če imaš sredi središča mesta tisoč kvadratnih metrov veliko parcelo, težko poskrbiš za ne vem kaj še vse. Sicer pa, to je bila od nekdaj zazidljiva parcela, tu nikoli ni bil mišljen park.

Sorodna novica Pretkan načrt Bruslja: Zelena Evropa bo vnesla tudi drugačen način življenja

Ne strinjam se z vami. Avstralski arhitekt Koichi Takada je oblikoval zasebni objekt v Sydneyju – stolpnico so dvignili na stebre, v spodnjem delu pa uredili veliko zeleno javno površino, javni park, ki ga lahko uporabljajo vsi. Arhitekt je tako prebivalcem vrnil izgubljeno površino, v kateri lahko uživajo tudi oni, ne le stanovalci luksuznih stanovanj.
Absolutno.

Morda pri drugem projektu?
Morda.

Me pa zabava podatek na vaši spletni strani, na kateri ste ob opisu projekta Neuhaus v prvi alineji navedli, zakaj je ta lokacija v središču Ljubljane tako obljudena. Zapisano je, da je sodišče oddaljeno 150 metrov. Kakšno klientelo pričakujete?
Odvetnike ... Trenutno so kupci stanovanj v Ljubljani naložbeni kupci. Redko kakšno stanovanje se proda, da bi v njem nekdo živel. Saj to veste?

Da, to je opazno predvsem pri novogradnjah, v katerih določena stanovanja več let ostajajo prazna.
Ljudje dejansko imajo skupno 20 ali 22 milijard evrov na bankah, za katere plačujejo negativne obresti in zato iščejo naložbo. To je tudi razlog za tolikšen pritisk vseh teh kupcev na ceno trga, zato so šle cene gor. Ob tem pa je žalostno, da si ne morejo kupiti stanovanja tisti, ki ga potrebujejo.

Imate slabo vest, da prispevate h gentrifikciji mesta?
Ravno od tu sledi moja ideja. Kupec, ki bo v Šumiju ali Schellenburgu ali kjerkoli kupil tri stanovanja – bodo ta ostala prazna. Se strinjava?

Obstaja velika možnost, da.
Tudi kupec sam ne bo vedel, kaj z njimi, celo v breme mu bodo, saj jih bo moral vzdrževati. Če bo imel podnajemnike, se znova postavi vprašanje, ali bo za njimi čistil ipd. V našem primeru pa bo kupil pri nas eno stanovanje ali več, mi pa bomo poskrbeli za vse, skratka, njegova naložba bo upravljana, saj jo bomo tržili, od tega bo imel donos. Tem kupcem bomo kot edini v Sloveniji ponudili pametno naložbo v nepremičnino.

Nimam pa slabe vesti, saj smo Vilo Celovško v istem obdobju prodajali ceneje, kot je Stanovanjski sklad prodajal stanovanja v naselju na Brdu. V naslednjem letu bomo dali na trg 60 stanovanj v Kranju, kjer bomo znova cenejši od konkurence, saj bomo dali na trg ciljana stanovanja za mlade družine. In prav tako, mi smo zasebni investitorji, za to težavo pa bi morala skrbeti država z nekimi vzvodi in ne mi. Država je tista, ki mora skrbeti za najemniški trg, tako kot je to v tujini. Zgraditi mora na tisoče stanovanj in jih dati v najem, saj le tako poskrbi za ugodno najemnino. S prodajo stanovanj za 3000 evrov na kvadratni meter pa po mojem mnenju nič ne pomaga mladim družinam.

Vrniva se še malo na Tomos. Danes je v tej stolpnici le 36 stanovanj. Koliko jih je bilo, ko je bil to še samski dom?
Skoraj 90. Sreča pri tem objektu oziroma dobro izhodišče za tlorisno zasnovo je bilo, da je imel dobre nosilne stebre in zunanje stene, zato smo lahko oblikovali proste tlorise. Novogradnje imajo danes tudi notranje stene betonske, zato bi težko spreminjali tlorise. V spodnjih treh etažah smo obdržali prvotno zasnovo tlorisa s osrednjim hodnikom in stanovanji, ki gledajo na sever in jug. V zgornjih etažah pa smo povsem podrli zgodbo in hodnik umaknili na le eno stran, kot nekakšen gang, ter naredili tri stanovanja na etažo, ki so večja in imajo dvosmerno orientacijo, kar pomeni, da se lahko prezračijo.

Ugibam, a je bila vaša logika zagotovo ta, da so v spodnjih treh nadstropjih garsonjere in enosobna stanovanja, ki so cenejša, v višjih nadstropjih pa večji tlorisi in dražja stanovanja?
Da, tri nadstropja imajo manjša stanovanja, od 27 do 65 kvadratnih metrov, zgoraj pa od 65 do 120 kvadratnih metrov.

Zanima me še sodelovanja med arhitekti oziroma biroji. Kot mi je dejal v intervjuju Boštjan Vuga, so bili nekoč t. i. six pack generacija arhitekturnih birojev (Sadar+Vuga, Bevk-Perović, Dekleva-Gregorič, Ofis, Maechtig Vrhunc, Elastik), ki izvajajo projekte sami. Pri mlajših generacijah pa ugotavljam, da se veliko združujete. Ob objavi končanih projektov je navedena cela plejada arhitektov. Tudi vi ste se povezali s Kosi in partnerji, ki so zelo dobro preuredili prostore v Gimnaziji Poljane v Ljubljani. Kakšna je logika mlajših arhitektov – je premalo dela ali tako lažje delate?
Povezovanje je smiselno pri večjih projektih, saj ima vsak od teh naših malih birojev od tri do šest zaposlenih. Ko se izvaja tako velik projekt, ga težko izvede en biro poleg vseh preostalih aktualnih stvari, ki jih dela. Zato se združimo. Če bi nekdo samo zaradi Tomosa zaposlil pet dodatnih ljudi, bi čez eno leto ostali brez dela. Pa dejansko tudi verjamem ...

Da roka roko umije?
Morda se temu tako reče, ampak – ne, v arhitekturi je res tako, da več glav več ve in da so kreativni procesi veliko boljši, če je na kupu deset ljudi, kot če dela en sam. Glede obdobja six pack birojev – oni so bili tako močne osebnosti in tudi zelo so sposobni, zato bolj kot ne v birojih potrebujejo risarje, mi pa stremimo k temu, da bi bili prav vsi del kreativnega procesa.

So prodana vsa stanovanja?
Da, že med gradnjo so bila.

Je večina tujih vlagateljev ali domačinov?
Bil sem presenečen, da je bila približno polovica domačinov. Bil pa je zanimiv proces, če se navezujem na Ljubljano, da so se v 90. letih vsi, ki so imeli denar, preselili iz središča Kopra v hiše, zdaj pa so se vrnili. Poleg tega je v Kopru zgrajena tudi garažna hiša s 468 parkirišči. Kar nekaj kupcev je prodalo svoje hiše in se vselilo v ta stanovanja, saj so prepoznali neko kakovost. Tudi mesto se zanimivo razvija – prenova Grand Hotela Koper, nova garaža, blok Tomos.

Sorodna novica Novi Grand hotel Koper, štirizvezdični hotel za sodobne popotnike

V postopku obnove je tudi stara porodnišnica za Grand Hotelom Koper.
Moda še to, za Koper je ta garažna hiša tolikšnega pomena, kot je za Ljubljano garažna hiša na Kongresnem trgu. Trenutno je ves Koper zaparkiran, tudi trg pred Tomosovo stavbo je parkirišče, z garažno hišo pa ima mesto vizijo, da bo vse te ulice zaprlo za promet, jih tlakovalo.

Je garažna hiša del bloka?
Garaža je 50 metov stran od bloka, to je na Muzejskem trgu, sta pa to povezana projekta. Garažno hišo smo razvili tudi v našem podjetju. To je partnerstvo Občine Koper, CGP-ja kot gradbinca in nas. Oba projekta smo združili v en paket.

Na težavo pa ste naleteli pri natečaju za Hotel Evropa na Bledu, kjer je zmagala projektna rešitev vašega biroja Arhitektura 2211. Sledila je nejevolja domačinov, ki so proti projektu celo ustanovili civilno pobudo. V sklepnem poročilu sta nato občina Bled in ZVKD podala jasne usmeritve za nadaljevanje projekta. Kaj se je zgodilo?
Pri tem projektu smo se združili štirje biroji, poleg nas še Kosi in partnerji, biro Atri in Domen Radosavljević. Dejstvo je, da smo zmagali na javnem natečaju, res pa je, da govorimo o zelo občutljivi parceli kot tudi samem območju Bleda. Treba je vedeti, da smo odgovorili na zahteve natečajne naloge, nismo pa si zamislili same površine, kvadrature in programa. Menim, da niti ni tako grozno, kot se je tega lotila civilna pobuda.

Kakšna je bila vaša ideja? Ima objekt jekleno fasado, kot menijo mnogi?
Ne, lesena je, podobno kot na Hotelu Čad v Ljubljani, ki ga ravno končujemo in pri katerem smo avtorji arhitekture. Gre za popolnoma leseno opno objekta z diagonalami, ki spominjajo na kozolec, navdih iz klasične slovenske arhitekture.

Vendar pa vaša zasnova projekta vendarle daje vtis endema v tem prostoru, se vam ne zdi?
To je filozofsko vprašanje. Ideja naše arhitekture je, da se novi objekt prilagaja okolici. Vendar, če boste šli tja pogledat – vsi okoliški objekti nimajo enega kakovostnega arhitekturnega elementa. So pač prevelike slovenske hiše iz obdobja socializma s petimi prizidki, vsaka je druge barve, okna so drugačna. Bi se res moral novi petzvezdnični hotel zgledovati po teh groznih hišah? Ali pa bi bilo tako, kot je v Avstriji, kjer imajo v Katschbergu hotel Falkensteiner, saj so naredili kakovostno, dobro arhitekturo in se morda okolica z leti prilagodi tem novim razmeram.

Dam vam prav, da je v Sloveniji malo drzne arhitekture. Ob tem pa se vedno spomnim, da so bili tudi Parižani zgroženi, ko so postavili Eifflov stolp. Ne vem pa, kako bi bila vaša kubusna arhitektura na Bledu čez sto ali 150 let prepoznana kot vrhunec arhitekture?
Na tem natečaju je bilo 20 natečajnih rešitev in naša je najbolje umeščena v prostor, prav tako pa je razdeljena na dva objekta.

Edini smo tudi zasnovali javni park, javno pot čez zemljišče hotela, da imajo lahko okoliški prebivalci še vedno dostop do jezera. Pomembno pa je, da je natečajna komisija sklenila, da smo najbolje opravili to nalogo, a je treba zdaj gabarit zmanjšati za več kot polovico, saj so v projektni nalogi ZAPS, investitor in občina določili prevelik gabarit. V naslednji fazi, če bo do nje prišlo, bomo absolutno morali objekta zmanjšati za skoraj polovico.

Ste prejeli kakšno grozilno sporočilo od domačinov?
Mi ne, so jih pa zelo napadli na občini in ZVKD in ZAPS.

Kakšne so bile usmeritve ZVKD-ja?
Na treh straneh so nam dali jasna izhodišča. Eno je že sama postavitev, da bi morali objekt pomakniti bolj proti zgornji cesti, da bi s strani jezera objekti delovali nižje. Veliko so pisali o barvi lese in da bi bilo treba s fasado ali objektom nakazati dvokapnico. V prvi fazi sta bila objekta dvokapna, a smo se pozneje odločili za to rešitev.

Pa bi se ravna streha v tem okolju z veliko snega izkazala za primerno?
To sploh ni težava, saj je v okolici veliko Hoferjev, ki imajo ravno streho, pa nimajo težav. Imamo pa smolo, da se vedno lotevamo projektov, pri katerih naletimo na mino. Smo si pa res želeli sodelovati na javnem natečaju in tudi zmagati, saj smo v večini primerov sami arhitekti in investitorji, kar pomeni, da nimamo konkurence. Zato smo se hoteli na javnem natečaju dokazati in na našem prvem javnem natečaju nam je to tudi uspelo. Ampak smo očitno zmagali na napačnem natečaju, saj je to tako občutljivo območje.

Verjamete, da bo projekt izpeljan?
Ne vem, kaj bi vam odgovoril. Želim si, da bi bil.