Stanovanjski zakon, ki bo nadomestil obstoječega, ta velja zadnjih 16 let, nastaja že dolgo. Zdaj je v javni obravnavi, vendar lahko preteče kar nekaj mesecev, preden ga bo z morebitnimi popravki vred obravnavala vlada. Foto: BoBo

"Mislim, da zakon zelo dobro obravnava težave, s katerimi se danes spoprijemamo glede stanovanjske problematike, sploh glede dostopa do stanovanj bolj ranljivih skupin – mladih s prekarno zaposlitvijo, mladih družin, socialno ogroženih. Rešujemo težave tako glede najemnih stanovanj kot samega nakupa stanovanj," je danes na novinarski konferenci v Ljubljani dejal minister Simon Zajc.

Osnutek predvideva zamenjavo sedanje neprofitne najemnine s stroškovno. Ta bo višja, kot je zdaj neprofitna, se pa za uporabnike ne bo spremenilo nič, saj bo razliko pokril stanovanjski dodatek, je povedal državni sekretar na ministrstvu Aleš Prijon.

Nova stanovanjska politika

Novi stanovanjski zakon vnaša tudi nekaj sprememb pri tržnem najemu. Omejuje stopnjo rasti najemnine, ki v treh letih ne sme preseči 15 odstotkov. Možnost zlorab te določbe je sicer velika. Spremenjene določbe so tudi pri oderuških najemninah (ki so za več kot 50 odstotkov višje od povprečja tržnih na geografskem območju) ‒ te se lahko po prijavi preverjajo v inšpekcijskem postopku in najemnik je nato upravičen do povračila razlike, je za Radio Slovenija poročala Maja Derčar.

Upravičenost do stroškovne najemnine in do dodatka bodo preverjali vsako leto. Upravičenec, ki bo presegel mejo dohodka, pa bo lahko ostal v stanovanju, a bo moral plačevati višjo najemnino, do 1,5-kratnika stroškovne. Republiški stanovanjski sklad in občinski skladi bodo z zamenjavo neprofitne s stroškovno najemnino dobili več denarja, ki ga bodo lahko namenili za vzdrževanje in gradnjo novih stanovanj, napoveduje ministrstvo.

Cenzus

Predlog zakona tako določa cenzus za pridobitev javnega stanovanja. Dohodki samske osebe tako ne smejo presegati 150 odstotkov povprečne neto plače, dohodki 4-članske družine ne smejo biti višji od 370 odstotkov, kar znaša 4.120 evrov.

Po sedanjem sistemu (po katerem subvencije za neprofitna stanovanja plačujejo občine, subvencije najemnikov tržnih stanovanj pa polovico občine in polovico država) so občine lani za subvencije namenile 12,4 milijona evrov, država pa 3,8 milijona evrov. Po novem sistemu (po katerem bodo občine subvencionirale tržni najem tistim, ki ne bodo dobili javnega stanovanja) naj bi občine za stanovanjski dodatek namenile 12,3 milijona, država pa 28,5 milijona evrov letno.

Novi stanovanjski zakon se bo lotil reševanja stanovanjske problematike v Sloveniji. Foto: BoBo

Javna najemniška služba

Stanovanjski sklad RS bo ustanovil javno najemniško službo, ki bo najemala stanovanja na trgu in jih oddajala kot javna. Prijon je kot prednost za lastnike navedel, da ne bodo imeli opravka z oddajanjem – javna služba bo lastniku plačala najemnino, poiskala najemnika, skrbela za to, da bo stanovanje vrnjeno v prvotni obliki ... Ministrstvo po grobih podatkih pričakuje, da bi lahko na ta način na trg prišlo od 20.000 do 30.000 (od 170.000 uradno praznih) stanovanj.

Lastniki bodo lahko z oddajanjem prek javne službe prejeli znesek stroškovne najemnine. Ta bo izračunana na podlagi stroškovne cene (novega) stanovanja, ki bo letno posodobljena in dostopna prek aplikacije na spletni strani ministrstva, in sicer bo najemnina lahko znašala do 5,2 odstotka te stroškovne cene. Po navedbah ministrstva bo stroškovna najemnina, odvisno od lokacije, znašala med 5 in 7,30 evra na kvadratni meter.

Posojila za mlade družine

Zakon prinaša tudi možnost državne garancije za posojila za mlade in mlade družine, ki zdaj ne morejo priti do posojila za nakup stanovanja. Če upravičenec ne bo mogel več odplačevati posojila, bo lastništvo stanovanja in posojilo prevzel Stanovanjski sklad RS, upravičenec pa bo lahko ostal v stanovanju in plačeval stroškovno najemnino. Zakon bo glede garancij sicer dal le podlago, podrobnosti – npr. kdo bo upravičen do takšne garancije in za kakšno stanovanje, koliko garancij bo zagotovila država – bo treba še opredeliti, pravijo na ministrstvu.

Prav tako ni še nič dorečenega glede morebitnih davčnih olajšav za vstop v shemo javne službe. "Pričakujem, da nam bo ministrstvo za finance prisluhnilo," je dejal Prijon.
Predviden je dvig omejitve za zadolževanje občinskih stanovanjskih skladov za gradnjo stanovanj, in sicer s sedanjih 10 na 50 odstotkov kapitala sklada.

Zakon bo predvidoma opredelil tudi pogoje za stanovanjske zadruge. Pri teh bo stanovanjski sklad sodeloval z vložkom, predvidoma v obliki zemljišča, člani zadruge pa bodo z lastnimi vložki prispevali del sredstev za gradnjo. Za preostali del se bo predvidoma najelo posojilo z garancijo republiškega stanovanjskega sklada. Člani zadruge ne bodo lastniki stanovanja (da bi ga lahko npr. prodali), ampak bodo ob morebitnem izstopu iz zadruge dobili vložek povrnjen.

Mandat upravnika omejen na pet let

Novosti so predvidene tudi glede upravljanja večstanovanjskih stavb. Med drugim bo mandat upravnika omejen na pet let (sedanje pogodbe za nedoločen čas bodo z zakonom samodejno spremenjene v pogodbe za pet let), lastniki se bodo glede upravnika odločali s 50-odstotno večino.

Uveden bo obvezen register upravnikov, ki bo vzpostavljen na spletni strani ministrstva. Upravniki bodo morali za rezervni sklad za vsako stavbo odpreti ločen fiduciarni račun, upravljali pa ga bodo lahko le skupaj z etažnimi lastniki.

Kaj prinaša novi stanovanjski zakon?

Nemoteča dejavnost brez soglasja

Za opravljanje nemoteče dejavnosti v delu stanovanja ne bo treba pridobivati soglasij, za motečo dejavnost pa bo potrebno 75-odstotno soglasje in soglasje vseh neposrednih sosedov.

Za opravljanje dejavnosti v celotnem stanovanju, torej za spremembo namembnosti, bo veljal gradbeni zakon, ki zahteva 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov. V to kategorijo bo po Prijonovih besedah spadalo tudi oddajanje stanovanja prek Airbnb, ker gre za "komercialno dejavnost".

Za posle rednega upravljanja (določitev upravnika, hišni red, vzdrževanje in izboljšave) bo po novem potrebno 50-odstotno soglasje. Med te posle bo po Prijonovih besedah spadala npr. tudi vgraditev dvigala, če ne posega v konstrukcijo stavbe.

Soglasje za gradbena dela

75-odstotno soglasje (zdaj 100-odstotno) bo potrebno npr. za gradbena dela, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje, in za pogodbo o medsebojnih razmerjih. Preglasovani lastniki bodo imeli možnost sprožiti nepravdni spor.

Stanovanjski stroški se po novem ne bodo več delili po številu uporabnikov stanovanja, ampak glede na površino stanovanj, razen če se bodo lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorili drugače.

Več denarja za stanovanjsko problematiko

Koalicija se je zavezala, da bo sredstva za stanovanjsko področje do konca mandata zvišala na 0,4 odstotka bruto domačega proizvoda (BDP), kar bi pomenilo okoli 200 milijonov evrov letno, pet- do desetkrat več kot zdaj. Ni pa predviden sistemski vir za to področje, ampak se bodo sredstva opredeljevala z vsakokratnim proračunom.

Zakonske spremembe bodo gotovo vplivale na stanovanjski trg, je dejal Prijon, a dodal, da bo do teh sprememb prišlo postopoma.

Nov stanovanjski zakon bi ukinil neprofitne najemnine
Okrogla miza Zagotavljanje dostopnih bivališč
Slovenija ni bogata družba, v kateri si lahko vsak sam zagotovi prebivališče, zato je naloga države in lokalne skupnosti, da pomagata, so opozorili razpravljavci. "Ob stagnaciji stanovanjske politike smo prišli do stanja, ko si redkokdo lahko privošči stanovanje," je na današnji okrogli mizi v Ljubljani z naslovom Zagotavljanje kakovostnih in dostopnih bivališč: vloga različnih deležnikov za doseganje cilja izpostavila Maša Hawlin iz gibanja Kje bomo pa jutri spali in stanovanjske zadruge Zadrugator.

Hawlinova je prepričana, da bi morala država precej povečati vlaganja v stanovanjsko politiko, stanovanjskemu skladu pa zagotoviti sistemski vir financiranja. S tem se je strinjal tudi direktor Stanovanjskega sklada RS Črtomir Remec, ki tega sistemskega vira še ne vidi. Kot je pojasnil, bi morali ta sredstva zagotavljati bodisi iz prispevka od plač po vzoru Avstrije bodisi iz davka na nepremičnine, ki pa je prestavljen na naslednjo vlado.

Profesor z ljubljanske fakultete za arhitekturo Tadej Glažar je ocenil, da se bo ravnovesje na trgu vzpostavilo, a problem je, če bodo skladi gradili stanovanja, nato pa se bo javil nek minister in se odločil stanovanja razprodati. Zavzel se je za vpis pravice do stanovanja v ustavo. "Tudi pravica do vode se sliši banalno in čudno, pa je vpisana v ustavo," je dejal.

Državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor Aleš Prijon se je odzval na poziv k vpisu pravice do stanovanja v ustavo in dejal, da gre za podobno pravico kot pri vodi. Ne gre za to, da zahtevaš pitno vodo od države, če je nimaš. "Država je dolžna z viri skrbno gospodariti, da ostanejo na razpolago državljanom," je dejal.