V Ljubljani kronično primanjkuje novih stanovanj za t. i. srednji razred, saj se večinoma gradijo luksuzne soseske. Foto: BoBo

"Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v prvi polovici leta v povprečju sicer še pod rekordnimi iz leta 2008, so se jim pa po pospešeni rasti v zadnjem letu že zelo približale," v poročilu za prvo polletje letos, objavljenem decembra, ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs). Povprečna cena rabljenega stanovanja je bila za šest odstotkov višja kot v drugem polletju lani in za 11 odstotkov višja kot v prvem polletju lani. Gurs podatkov za nova stanovanja zaradi premalo transakcij in posledično premajhnega vzorca nima.

Od januarja do decembra prihodnje leto se bo začela gradnja okoli 2.000 stanovanj zasebnih vlagateljev, letos jih je bilo le okoli 200. Zato menim, da se bodo cene nepremičnin znižale, primerna cena bi bila od 2.200 do 2.300 evrov za kvadratni meter brez davka.
Zoran Janković o primerni ceni

Po podatkih državnega statističnega urada (Surs) so se v tretjem četrtletju na četrtletni ravni cene novih stanovanj zvišale za 19 odstotkov. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so se znižale za 1,8 odstotka, rabljena stanovanja v preostali Sloveniji pa so se podražila za 1,9 odstotka. Cene rabljenih hiš so se zvišale za 11,4 odstotka.

Glede na tretje četrtletje lani so bile cene stanovanjskih nepremičnin v povprečju višje za 15,1 odstotka. Foto: Pixabay

Glede na tretje četrtletje lani so bile cene stanovanjskih nepremičnin v povprečju višje za 15,1 odstotka. Najbolj so se zvišale cene rabljenih družinskih hiš (za 26,3 odstotka), sledile so cene rabljenih stanovanj v preostali Sloveniji (10,6 odstotka), novih stanovanj (10,1 odstotka), novih družinskih hiš (9,4 odstotka) in rabljenih stanovanj v občini Ljubljana (8,9 odstotka).

Rahlo umirjanje na trgu

Promet z nepremičninami – na trend najbolj vplivajo posli s stanovanjskimi nepremičninami, ki predstavljajo daleč največji tržni segment – pa se je letos nekoliko umiril. "Podatki o številu in vrednosti sklenjenih pogodb ter številu prodanih delov stavb in parcel kažejo, da je slovenski nepremičninski trg od leta 2015 v fazi rasti, ki pa se v zadnjem letu počasi umirja," pravijo na Gursu.

Število poslov in njihova vrednost sta se v prvem polletju letos glede na enako lansko obdobje zmanjšala, sta pa še vedno na visoki ravni. Glavna razloga za padec sta manj novih stanovanj in rast cen. Delež novih stanovanj med vsemi prodanimi stanovanji se v zadnjih letih zmanjšuje. V prvi polovici letošnjega leta je znašal štiri odstotke, medtem ko je zaradi razprodaje zalog stanovanj iz v času krize nasedlih projektov še leta 2015 znašal okoli 12 odstotkov.

BS ocenjuje, da so stanovanja v Ljubljani precenjena, trend pa se bo verjetno stopnjeval. Foto: BoBo

Ljubljanska stanovanja prodana, preden so končana

V prestolnici so nova stanovanja prodana, še preden so dokončana. "V Ljubljani, kjer se je z nadomestnimi gradnjami in adaptacijami starih objektov in oživljanjem v krizi zaustavljenih projektov gradbeni ciklus po krizi zagnal najprej, so se vrnili časi, ko imajo investitorji novogradnje prodane oz. rezervirane, še preden so dokončane," pravijo na Gursu in dodajajo, da vse višje cene stanovanj v gradnji spodbujajo tudi rast cen rabljenih stanovanj.

Izčrpana ponudba in pritisk na cene

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS-ju Boštjan Udovič je prepričan, da je nehvaležno napovedovati prihodnja gibanja. "Na načelni ravni lahko rečemo, da so cene nepremičnin odvisne predvsem od ponudbe in povpraševanja. Vsaj na stanovanjskem področju se je obstoječa ponudba že precej izčrpala, nove investicije pa so izjemno redke. Posledično bo to verjetno tudi v letu 2019 predstavljalo precejšen pritisk na povišanje cen, pri čemer večjih skokov verjetno ne gre več pričakovati," je pojasnil.

V Ljubljani, kjer se je z nadomestnimi gradnjami in adaptacijami starih objektov in oživljanjem v krizi zaustavljenih projektov gradbeni ciklus po krizi zagnal najprej, so se vrnili časi, ko imajo investitorji novogradnje prodane oz. rezervirane, še preden so dokončane.
Gurs o vnaprej prodanih novogradnjah

Dodal je, da na drugi strani lahko določeni dejavniki vplivajo tudi na povečanje ponudbe obstoječih nepremičnin. Med temi že nekaj časa izpostavljajo uvedbo davka na nepremičnine, ki pa ga v prihodnjem letu še ne bo.

Na obseg prometa nepremičnin pa poleg ponudbe in povpraševanja vplivata predvsem kupna moč prebivalstva in dostopnost ugodnih oblik financiranja. "Ta je za zdaj še zelo dobra, kar prav tako povečuje pritisk na povpraševanje. Vprašanje pa je, kako dolgo bodo razmere še ugodne," je dejal Udovič.

Najbolj so se zvišale cene rabljenih družinskih hiš (za 26,3 odstotka). Foto: BoBo

BS: Tveganja na trgu naraščajo

Na previdnost opozarja Banka Slovenije (BS), ki je že septembra 2016 bankam izdala priporočila za nepremičninski trg. V najnovejšem poročilu o finančni stabilnosti iz decembra letos je navedla, da tveganja, ki izhajajo iz nepremičninskega trga, naraščajo.

Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih dveh letih predvsem v Ljubljani, Kopru in nekaterih turističnih središčih močno narasle, navaja in dodaja, da so že primerljive s cenami iz leta 2008, a je dostopnost stanovanj še vedno boljša kot pred krizo, saj se je v tem času povečala kupna moč gospodinjstev, boljši so pa tudi posojilni pogoji.

BS: V Ljubljani stanovanja že precenjena

Ocenila je, da so cene stanovanjskih nepremičnin na podlagi števila letnih plač, potrebnih za nakup povprečnega stanovanja, glede na dolgoletno povprečje še na ravnovesnih ravneh oz. so v Ljubljani postale že nekoliko precenjene, z nadaljnjim naraščanjem pa bo precenjenost vse večja. "V prihodnje se lahko neravnovesja na nepremičninskem trgu ob sedanjih gibanjih cen in zaostajanju ponudbe za povpraševanjem, cenovno elastičnega povpraševanja in vse manjše dostopnosti stanovanj še povečajo," je navedla centralna banka.

Dva stanovanjska bloka ob Celovških dvorih bo gradil poslovnež Izet Rastoder, na drugi strani Celovških dvorov pa bodo novo stanovanjsko naselje zgradili Slovaki. Foto: BoBo

Ljubljanski župan napoveduje novogradnje

"Prihodnje leto se obeta veliko novogradenj, ki bodo vplivale na nižje cene nepremičnin. V kar nekaj gradbenih jamah v Ljubljani se bo namreč začela gradnja stanovanj," je v pogovoru za časopis Delo pred kratkim dejal ljubljanski župan Zoran Janković.

Navedel je Šumi, "ki je sicer ekskluzivna lokacija in ne bo znižala cen stanovanj", območje Kolizeja, novo stolpnico na Kolodvorski, projekt v bližini stanovanjske soseske Belle vie v Šiški, ki ima že nekaj let potrjen občinski podrobni prostorski načrt, dva stanovanjska bloka ob Celovških dvorih, ki ju bo gradil poslovnež Izet Rastoder, na drugi strani Celovških dovorov bodo stanovanjsko naselje zgradili Slovaki, načrtuje se tudi gradnja Korotanskega naselja v Stegnah.

Primerna cena med 2.200 in 2.300 evri za kvadratni meter?

"Od januarja do decembra prihodnje leto se bo začela gradnja okoli 2.000 stanovanj zasebnih investitorjev, letos jih je bilo le okoli 200. Zato menim, da se bodo cene nepremičnin znižale, primerna cena bi bila od 2.200 do 2.300 evrov za kvadratni meter brez davka," je navedel Janković.

Poleg tega bosta okoli 750 stanovanj na Brdu zgradila republiški in mestni stanovanjski sklad, 250 stanovanj bo ljubljanski stanovanjski sklad zgradil tudi na Rakovi Jelši. Začela se bo stanovanjska gradnja Zlatarne Celje pri Ruskem carju, dve gradbišči bosta tudi na Šmartinski cesti.