Za uspešno izvedbo nadzora uporabljamo različna pooblastila po Zakonu o finančni upravi, izbor pooblastil pa je odvisen od vsakega posameznega primera, velikokrat uporabimo tudi prikrit nakup blaga oz. storitev. Po uvedbi postopka nadzornik na razgovor pozove tudi domnevnega kršilca, ki je dolžan predložiti vse potrebne dokumente, na podlagi katerih se ugotavlja dejansko stanje. Tako npr. če zavezanec poda izjavo, da nepremičnine ne oddaja v najem, lahko Furs poda poizvedbo na elektropodjetja, komunalo …, kjer dobi potrditev o tem, da je stanovanje prazno. Če ni tako, se vodijo nadaljnji postopki. Nadzornik pa lahko pridobiva podatke tudi na terenu. Če so znani podatki o naslovu nepremičnine, ki se daje v najem, se lahko podatki pridobivajo na način, da se na kraju samem ugotovi, kdo prebiva v stanovanju, ali pa od sostanovalcev. Ugotovimo lahko identiteto osebe, ki biva v stanovanju, in od nje pridobimo morebitna pojasnila in dokumente, ki lahko dokazujejo oddajanje nepremičnine.

Furs o možnostih nadzora oddaje stanovanj na črno

Slovenija postaja vse zanimivejša za turiste in vsakoletno zazna rast prihoda turistov v primerjavi s preteklim letom. Sorazmerno z večjim številom turistov je vedno zanimivejša tudi oddaja prostih nepremičnin za kratek čas prek spletnih specializiranih spletnih platform, kot so Airbnb, Booking.com itd., saj lastnikom ob dobri zasedenosti prinaša soliden znesek morebitnega dodatnega zaslužka. Za marsikoga pa je oddaja tovrstnih nepremičnin tudi primarni vir osebnih dohodkov.

Po podatkih ministrstva za gospodarstvo, ki so jih navedli na konferenci o delitveni ekonomiji, je imel Airbnb leta 2015 po Sloveniji 1.400 gostiteljev, lani pa 2.900. V sezoni 2014/15 je bilo prek Airbnb-ja opravljenih 56 tisoč prenočitev, lani pa že 164 tisoč prenočitev.

Oddaja nezasedenih stanovanj, sob, hiš, apartmajev ni nič novega. Toda zakonska ureditev na tem področju, podobno kot marsikje drugje po svetu, je precej zapletena, celo kaotična. Samo v Sloveniji je na področju oddaje nepremičnin po t. i. delitveni ekonomiji treba zadostiti skoraj 20 zakonskim predpisom in pravilnikom ter seveda plačati številne davščine in prispevke.

Trenutna vlada si že skoraj dve leti prizadeva, da bi poenostavila področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin. Vendar razen lažjega postopka prijave turistov policiji, ki sicer še ni začel veljati, omilitve predpisov še ni bilo.

Lov na "delo na črno"
Na drugi strani pa se je finančna uprava (Furs) odločila, da bo stopila na prste tistim, ki svoje nepremičnine oddajo turistom na črno. Furs je 20. junija v sporočilu za javnost najavil, da bo v poletnih mesecih poostril "nadzor nad fizičnimi osebami, ki opravljajo delo na črno, za kar se šteje tudi oddajanje nepremičnin v turistični najem, kadar posameznik opravlja to dejavnost ali delo in ni vpisan ali nima priglašenega dela, kakor to določajo Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno ali drugi zakoni".

Pri tem so navedli, da se lahko nepremičnine oddajajo zakonito, če so njihovi ponudniki registrirani kot sobodajalci, kar pomeni, da oddajajo sobe le občasno oz. največ pet mesecev v koledarskem letu. Ali pa morajo postati samostojni podjetniki, ki so registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti. Koliko "delavcev na črno", ki služijo z oddajo stanovanj, so v letošnjem poletnem nadzoru ujeli finančni inšpektorji, nam na Fursu še niso mogli povedati.

"Z vidika nadzora ugotavljamo, da ta daje rezultate, in sicer so zavezanci že sami sprejeli to, da izvajamo nadzor, kar se odraža v večjem številu vloženih napovedi in samoprijav. Iz podatkov o vloženih napovedih za oddajanje premoženja v najem izhaja, da smo za leto 2010 prejeli 24.025 napovedi, za leto 2011 že 26.406 napovedi in za leto 2012 27.693, za leto 2013 30.400, za 2014 31.612 ter za 2015 30.756 napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem," pravijo na Fursu.

Spletni in terenski nadzor
Finančni inšpektorji, kot pravijo na Fursu, opravljajo "sistemski sprotni nadzor s spremljanjem medijev, kjer je najpogostejše oglaševanje, tudi v primeru oddajanja nepremičnin prek Airbnb-ja". Ob morebitnem sumu kršitev oz. tudi na podlagi prijav pa na terenu opravijo "nadzor dela na črno in nedovoljenega oglaševanja".

"Težava pri nadzoru nedovoljenega oglaševanja posameznikov (in posledično dela na črno) je identifikacija oglaševalca, ki ponuja blago ali storitve. Šele ko identificiramo osebo, ki stoji za oglasom, lahko izvedemo ustrezne postopke," pojasnjujejo na Fursu. Težavo pa jim predstavlja tudi omejitev vstopa v stanovanje, ki naj bi ga nekdo oddajal na črno.

Vstop v stanovanje dovoli le sodišče
Furs ima sicer pooblastilo, da lahko uradna oseba vstopi na zemljišča, v prostore in objekte, ki se uporabljajo "za opravljanje dejavnosti ali pridobivanje dohodkov", in jih pregleda. Vendar če gre za zasebno stanovanje, obstajajo omejitve.

"Če obstaja sum, da se v stanovanjskih prostorih opravlja delo na črno, posameznik pa ne dovoli vstopa v stanovanje, je treba predhodno pridobiti odločbo pristojnega sodišča o hišni preiskavi. V praksi smo v nekaj primerih od sodišča že pridobili odločbo o hišni preiskavi in v postopku nadzora ugotovili delo na črno, posamezniku izdali odločbo, s katero se mu je prepovedalo opravljanje dejavnosti ali dela na črno, ter izrekli sankcijo," navajajo na Fursu.

Inšpektorji "pod krinko"
Toda finančni inšpektorji lahko delujejo tudi "pod krinko" in sami najamejo nepremičnino, ki se denimo oddaja prek Airbnb-ja. "Zakon določa, da lahko uradna oseba zaradi odkrivanja kršitev predpisov, za nadzor nad izvajanjem katerih je pristojna finančna uprava, kupi blago ali storitev," še dodajajo.

Za uspešno izvedbo nadzora uporabljamo različna pooblastila po Zakonu o finančni upravi, izbor pooblastil pa je odvisen od vsakega posameznega primera, velikokrat uporabimo tudi prikrit nakup blaga oz. storitev. Po uvedbi postopka nadzornik na razgovor pozove tudi domnevnega kršilca, ki je dolžan predložiti vse potrebne dokumente, na podlagi katerih se ugotavlja dejansko stanje. Tako npr. če zavezanec poda izjavo, da nepremičnine ne oddaja v najem, lahko Furs poda poizvedbo na elektropodjetja, komunalo …, kjer dobi potrditev o tem, da je stanovanje prazno. Če ni tako, se vodijo nadaljnji postopki. Nadzornik pa lahko pridobiva podatke tudi na terenu. Če so znani podatki o naslovu nepremičnine, ki se daje v najem, se lahko podatki pridobivajo na način, da se na kraju samem ugotovi, kdo prebiva v stanovanju, ali pa od sostanovalcev. Ugotovimo lahko identiteto osebe, ki biva v stanovanju, in od nje pridobimo morebitna pojasnila in dokumente, ki lahko dokazujejo oddajanje nepremičnine.

Furs o možnostih nadzora oddaje stanovanj na črno