#epidemija: Nepremičnine

Diskrepanca, ki se v Sloveniji pojavlja zadnje desetletje, je kronično pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin. Drage nadstandardne novogradnje v Ljubljani in v turističnih destinacijah kupujejo večinoma tujci ali premožnejši državljani kot investicijo, "money makes money", pravijo Anglosaksonci – denar ustvarja denar. Po podatkih statističnega urada (Surs) pa je medtem v Sloveniji praznih okoli 71.000 stanovanj in hiš.

Ljudje so ugotovili, da če so že zaprti, morajo biti zaprti kakovostno.

Zoran Đukić, Stoja Trade

Marsikdo tako iz meseca v mesec živi v začaranem krogu plačevanja visokih najemnin in stroškov bivanja ali odplačevanja skoraj dosmrtnega stanovanjskega posojila. Med epidemijo so nekateri zaradi izgube dela ostali celo brez strehe nad glavo.

Cene stanovanj znova višje

Okoli 800 evrov stroškov za najem 80 kvadratnih metrov velikega stanovanja, kot jih bodo plačevali stanovalci pred kratkim odprte soseske Novo Brdo v Ljubljani, se marsikomu zdi zelo ugodno. A vprašanje je, kako "ugodno" je ob povprečni slovenski neto plači, ki znaša nekaj več kot 1200 evrov, plačevati toliko samo za bivanje, medtem ko ta ista oseba ne dobi stanovanjskega kredita na banki v vrednosti najemnine, ki jo plačuje.

Stanovanjskih nepremičnin po celotni Sloveniji kronično primanjkuje, kar je tudi eden od razlogov (pre)napihnjenih cen stanovanjskih enot. Foto: BoBo
Stanovanjskih nepremičnin po celotni Sloveniji kronično primanjkuje, kar je tudi eden od razlogov (pre)napihnjenih cen stanovanjskih enot. Foto: BoBo

"Razmerje med povprečnimi dohodki in povprečnimi stroški pridobivanja stanovanj je zagotovo neugodno, najemnina pa predstavlja lastniku vir za odplačevanje najetih posojil in pokrivanje tekočih stroškov, povezanih z lastništvom objektov," pritrdi Alma Sinanović, svetovalka v kabinetu direktorja Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.

Stanovanjske nepremičnine so bile v drugem četrtletju letos povprečno 4,5 odstotka dražje kot v prvem četrtletju, kar je največ po drugem četrtletju leta 2011, poroča Surs. Rekordno visoko je bilo tudi število prodaj rabljenih nepremičnin, prodaja novih nepremičnin je bila najnižja po drugem četrtletju 2020.

Ob tem, da v Sloveniji primanjkuje najmanj 10.000 najemniških stanovanj, poslanci v državnem zboru pa konec oktobra niso zagotovili dovolj glasov za zakon o spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki predvideva zagotovitev (že omenjenih) 10.000 stanovanj do leta 2029, se postavlja vprašanje: ali v Sloveniji ustvarjamo socialno bombo?

Kaj pomeni pravica do stanovanja?

Stanovanje ima kot posebna socialna dobrina v vsaki družbi poseben pomen. Je pomemben element socialne varnosti in dostojanstva posameznika, ki sta temelj vseh človekovih pravic.

Evropska konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin sicer neposredno ne govori o pravici do stanovanja, je pa pravica do spoštovanja svojega doma vključena v 8. člen konvencije v okviru pravice do zasebnega in družinskega življenja.

Spremenjena (revidirana) Evropska socialna listina, ki je zamenjala listino iz leta 1961, med 31 taksativno naštetimi pravicami navaja tudi, da ima vsakdo pravico do nastanitve. Evropska socialna listina zavezuje države pogodbenice – članice Sveta Evrope, da bodo sprejele ukrepe, s katerimi bodo spoštovale dostopnost do nastanitve primernega standarda, preprečevale in zmanjševale brezdomstvo, da bi ga postopoma odpravile, ter vplivale na ceno nastanitev tako, da bodo dostopne tudi tistim, ki nimajo zadostnih sredstev.

Vir: Varuh človekovih pravic

Pregled nekaterih novogradenj v Ljubljani:

Za nakup zanimiva Nova Gorica, Maribor, Ajdovščina

Nepremičninski agent Zoran Đukić ocenjuje, da v Ljubljani trenutno primanjkuje približno 5000 stanovanj po ceni 3000 evrov na kvadratni meter. "Povpraševanje po nepremičninah je neznosno, ponudba je premajhna. Znašli smo se v položaju nakopičenega povpraševanja še od leta 2008, kar je že enajst let," doda.

Medtem ko država obljublja, da bo do leta 2026 zagotovila okoli 5000 stanovanjskih nepremičnin, je geodetska uprava (Gurs) objavila podatek, da je lani povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani prvič presegla 2900 evrov na kvadratni meter. V Sloveniji se je približala meji 2.000 evrov na kvadratni metr in jo letos tudi presegla.

"V Kopru in Portorožu so cene nepremičnin neznosno visoke. Še vedno pa se za lokalne prebivalce splača kupovati v Novi Gorici, kjer se gibljejo cene okoli 2000 evrov na kvadratni meter, pa v Mariboru in v Ajdovščini, kjer so perspektivne cene, obetamo pa si lahko tudi donos na investicijo," še pove Đukić.

Gurs: Povpraševanje se ni ustavilo

Aleš Perovšek, vodja oddelka za trg nepremičnin na Gursu, potrdi, da so ukrepi za omejitev širjenja epidemije vplivali na dogajanje na slovenskem nepremičninskem trgu v letu 2020 in v prvi polovici letošnjega leta, da pa epidemija na gibanje cen nepremičnin ni imela večjega neposrednega vpliva.

"Gibanje števila realiziranih kupoprodaj za nepremičnine v času epidemije kaže, da so bili padci prometa s stanovanjskimi nepremičninami skoraj izključno posledica ukrepov za zajezitev epidemije. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se zaradi epidemije ni zmanjšalo, ponudba novih stanovanj pa, kljub povečevanju števila novogradenj, še vedno zaostaja za povpraševanjem. Povpraševanje po zazidljivih zemljiščih za gradnjo stanovanjskih stavb, katerih ponudba je predvsem v večjih mestih tradicionalno majhna, se je celo bistveno povečalo," pove.

Mesečno število evidentiranih kupoprodaj za stanovanjske in poslovne nepremičnine ter zazidljiva zemljišča za gradnjo stavb, Slovenija, januar 2019–junij 2021 (*podatki za leto 2021 so še začasni). Foto: Gurs
Mesečno število evidentiranih kupoprodaj za stanovanjske in poslovne nepremičnine ter zazidljiva zemljišča za gradnjo stavb, Slovenija, januar 2019–junij 2021 (*podatki za leto 2021 so še začasni). Foto: Gurs

Kljub manjšemu številu realiziranih transakcij od začetka epidemije do februarja letos pa so tako cene stanovanjskih nepremičnin kot zemljišč za njihovo gradnjo še naprej rasle, "tako da so bile leta 2020 na ravni države v primerjavi z letom 2019 višje za od tri do štiri odstotke". "Cene so bile višje tako rekoč povsod po državi, verjetno pa so zaradi epidemije vendarle zrasle nekoliko manj, kot bi sicer," še doda Perovšek, ki opozori, da je bilo zmanjšano povpraševanje za nakup poslovnih nepremičnin "posledica negotovosti poslovnih subjektov glede gospodarskih posledic epidemije".

Veliko menjav stanovanj za "hiške ob gozdu"

"Najbolj zaželene nepremičnine so bile tiste s teraso ali vrtom," pove Đukić. Zaradi dela na daljavo je bilo več gradbenih posegov v obstoječih nepremičninah, tudi pregraditev prostorov za pridobitev nove delovne postaje.

Veliko je bilo "menjav stanovanj za hiške ob gozdu". V tej smeri sta bili v Ljubljani obljudeni lokaciji Rožna dolina in Podutik, "na Obali pa so se prodajale vse mogoče hiše".

V času popolnega zaprtja države marca lani je bila namreč dovoljena izjema za gibanje med občinami, in sicer v primeru vzdrževalnih del na objektu ali kmetijskem zemljišču. Tako so se prodajale tudi kmetijske parcele in hiše na podeželju, "ljudje so ugotovili, da če so že zaprti, morajo biti zaprti kakovostno".

Prav tako pa se je med epidemijo popolnoma ustavila kratkoročna oddaja nepremičnin prek portalov Airbnb in Booking. "Lastniki so se obračali na nas, saj so hoteli dati svojo nepremičnino v dolgoročni najem. Prodajnega pritiska ni bilo, če bi bil, bi ga občutili še zdaj," pojasni Zoran Đukić.

Več nakupov zazidljivih parcel

Podobne ugotovitve so zbrane tudi v Poročilu o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020, ki ga je pripravila geodetska uprava (Gurs) – z nepremičninami se je med epidemijo manj trgovalo, cene so rasle.

Lani je bilo v primerjavi z letom 2019 na ravni države za 17 odstotkov manj izvedenih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, "kar je bila skoraj izključno posledica omejevalnih ukrepov za zajezitev epidemije", piše v poročilu Gursa, povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah pa se v tem času ni zmanjšalo. Še huje je bilo s poslovnimi prostori (pisarne in lokali) – transakcije so se zmanjšale za 30 odstotkov (glede na 2019). Za 12 odstotkov manj je bilo izvedenih nakupov kmetijskih in gozdnih zemljišč, medtem pa se je nakup zazidljivih zemljišč zvišal za štiri odstotke v primerjavi z letom 2019.

Povpraševanje presega ponudbo predvsem v urbanih središčih in na turistično zanimivih območjih. Gurs kot mesto v Sloveniji z najvišjimi cenami nepremičnin navaja Ljubljano in njeno okolico (Lavrica, Škofljica, Brezovica, Grosuplje, Domžale, Trzin, Mengeš in Medvode) ter Kranj. V Kranjski Gori in na Bledu pa so v zadnjem času cene nepremičnin celo presegle cene v obalnih krajih.

Luksuzna soseska Schellenburg z višjimi cenami za 20 odstotkov

"Posredni in hkrati neposredni vpliv, ki ga čutimo, se odraža v podražitvi cen gradbenega materiala. Tako smo bili prisiljeni v nenehne korekcije cen," priznava Renata Zadravec iz podjetja Reitenburg, ki v Ljubljani gradi luksuzno sosesko Shellenburg z dvema objektoma: Pallais (s 110 stanovanjskimi enotami) in nekoliko manjšo Villo s 14 "ekskluzivnimi stanovanji", kot so zapisali na svoji spletni strani.

Od začetka prodaje so bili prisiljeni h kvartalnemu zvišanju cen stanovanj, kar pomeni, da so od začetka gradnje cene zvišali za od 15 do 20 odstotkov.

Cene stanovanj se tako gibljejo med 5251 evri in 8195 evri na kvadratni meter. Do zdaj je bila prodana tretjina stanovanj, "kupci in potencialni kupci so skoraj izključno slovenski državljani", pove sogovornica.

Foto: Reitenburg
Foto: Reitenburg

Kdaj se bodo cene umirile?

Vprašanje je preprostejše od odgovora. Aleš Perovšek z Gursa meni, da padca cen nepremičnin ni mogoče pričakovati, dokler se ne bodo začele znova kopičiti zaloge neprodanih novih stanovanj, "seveda pa je kljub pospešeni gradnji v zadnjih letih treba še počakati, da bodo ta stanovanja zgrajena in bodo prišla na trg. Večje število novih stanovanj na trgu pričakujem v prihodnjih dveh letih. Kako hitro in koliko pa bo trg sposoben absorbirati ta stanovanja, pa v tem trenutku seveda ne moremo vedeti."

Padca cen nepremičnin ni mogoče pričakovati, dokler se ne bodo začele znova kopičiti zaloge neprodanih novih stanovanj.

Aleš Perovšek, vodja oddelka za trg nepremičnin na Gursu

Nepremičninski agent Zoran Đukić pa vidi rešitev v ciljani gradnji stanovanjskih nepremičnin, saj "vsi samo prodajajo neke drage nadstandardne stvari, nam pa manjka investitor, ki bi upošteval kupce v segmentu 3000 evrov na kvadratni meter, z gradnjo malo na obrobju Ljubljane z neko povprečno gradnjo. Na ta način bi lahko zgradili in na hitro prodali zagotovo 2000 stanovanj."

Nova soseska v Ljubljani Novo Brdo s skoraj 500 najemniškimi stanovanji

Nova soseska v Ljubljani

Stanovanjski sklad Republike Slovenije je konec oktobra odprl novo stanovanjsko sosesko v Ljubljani Novo Brdo s 498 stanovanjskimi enotami. Kvadrature stanovanj merijo od 35 do največ 80 kvadratnih metrov. Cena bo okoli osem evrov na kvadratni meter. Razpis bo objavljen predvidoma do konca leta.

A nova soseska še zdaleč ne bo ustavila pritiska povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah. Zato smo Stanovanjski sklad RS vprašali, kakšni so konkretni načrti gradenj.

Kot kaže, naj bi do leta 2025 zgradili 1118 javnih najemnih stanovanj, od tega 88 oskrbovanih stanovanj za starejše, v Mariboru, Ljubljani, Kopru, Novem mestu, na Jesenicah, v Kranju, Lukovici, Novi Gorici in Lendavi. "Prav tako sklad pripravlja investicije na daljši rok za pridobitev 1171 javnih najemnih stanovanj, od tega 90 oskrbovanih stanovanj za starejše, na različnih lokacijah po Sloveniji (Ljubljana, Novo mesto, Maribor in Kranj) sukcesivno z začetkom gradnje od leta 2025," pojasni Alma Sinanović in doda, da bo razvoj investicij v prihodnjih letih odvisen od: zagotovitve sistemskega vira financiranja, višjega obsega zadolževanja in izvedbe drugih ukrepov države.

Zakaj so se cene nepremičnin sploh zvišale?

Noro leto gradenj v Sloveniji: zmanjkuje materiala, cene surovin v nebo

Razlogov je več. Poleg že omenjene podražitve gradbenih materialov – izdelki iz jekla in kovine so se podražili za od 40 do 50 odstotkov, armiran beton za 20 odstotkov, opečni, keramični, kamniti in cementni izdelki pa v povprečju za 30 odstotkov – in omejene ponudbe novih stanovanj strokovnjak za upravljanje premoženja na Generali Investmentsu Aleš Lokar navede še dva.

"Trenutne cene nepremičnin so odraz politike centralne banke in fiskalne politike države, saj so obrestne mere na rekordni oziroma na zgodovinsko nizki ravni," pravi sogovornik, ki doda, da je v obtoku veliko denarja in posledično likvidnosti, "ki jo ustvarjajo tako centralne banke kot države z različnimi stimulativnimi politikami, v Sloveniji so bili to recimo turistični boni".

Tu pa so še prihranki prebivalstva. "Med epidemijo je bila cela vrsta storitev nedostopnih ali zelo omejenih, ustavila so se turistična potovanja, ljudje pa morajo ves ta denar nekam preusmeriti. Zato so obnavljali stanovanja, gradili hiše, kupovali počitniške hiše. Vse to pa je rezultat visokih cen nepremičnin."

Zoran Đukić pa iz prakse ugotavlja, da nepremičninski krč pravzaprav ni popustil vse od leta 2008, "povpraševanje se akumulira vse od takrat in se do danes ni sprostilo (...) Rekel bi, da tukaj obstaja še čredni nagon, ko vsi kupujejo, kupujemo tudi mi."

Kot smo izvedeli, pa niso zanemarljiv dejavnik t. i. kriptomilijonarji.

Ko zasebni investitor prodaja ceneje od Stanovanjskega sklada

Prva stanovanja s hotelsko storitvijo in bazenom na strehi v Ljubljani

V intervjuju za MMC je arhitekt Peter Cesar opozoril, da prodajna cena stanovanj po 3000 evrov za kvadratni meter "nič ne pomaga mladim družinam (...) Država je tista, ki mora skrbeti za najemniški trg, tako kot je to v tujini. Zgraditi mora na tisoče stanovanj in jih dati v najem, saj lahko le tako poskrbi za ugodno najemnino."

Cesar, solastnik arhitekturnega biroja Arhitektura 2211, ki je pred tremi leti zgradil Vilo Celovško v Ljubljani, je opozoril, da je bila prodajna cena teh stanovanj "nižja od cene stanovanj na Brdu, ki jih je v enakem obdobju prodajal stanovanjski sklad".

Kvadratni meter v Vili Celovška je stal 2800 evrov; 62 kvadratnih metrov veliko stanovanje s petimi kvadrati balkona, tremi kvadrati shrambe in parkirnim mestom je bilo prodano za 170.000 evrov, "danes, le tri leta pozneje, je to stanovanje vredno že 240.000 evrov, kar je res noro", pripomni arhitekt in investitor, ki ravno dokončuje objekt Neuhaus, prvi blok s hotelskimi storitvami in bazenom na strehi v Ljubljani, za Kranj pa že napoveduje gradnjo objekta D26 "s 66 stanovanji za mlade družine".

Đukić: Država ni ščitila najemnikov stanovanj

Zoran Đukić ob tem osvetli še en fenomen, ki se je pojavil med epidemijo.

"Najemnikov stanovanj, kljub zakonodaji, država ni ščitila. Če si bil torej kupec nepremičnine s kreditom, si lahko prejel odlog plačila za pol leta, najemnikov pa nihče ni vprašal, zakaj ne morejo plačati najemnine, če so recimo izgubili delo ali imeli težave s plačilom najemnine." Če so se najemnine med epidemijo nekoliko znižale, so po besedah Đukića zdaj že na stari ravni "oziroma gredo že čez".

Na Pravnem SOS-u so med epidemijo opazili nekoliko več primerov, ko najemniki zaradi izpada dohodka niso mogli plačevati najemnine. Foto: Pixabay
Na Pravnem SOS-u so med epidemijo opazili nekoliko več primerov, ko najemniki zaradi izpada dohodka niso mogli plačevati najemnine. Foto: Pixabay

Dvig najemnine "čez noč"

V Pravnem SOS-u so nam potrdili, da so se med epidemijo v nekaj primerih nanje obrnili najemniki, ki so izgubili najeto stanovanje "skorajda čez noč, ker niso privolili v že tolikokrat povišano najemnino, z najemodajalcem pa tudi niso imeli podpisane najemne pogodbe, ki bi ščitila njihove pravice", pove Tanja Miklavc Maček.

Namesto skupnega dogovora o iskanju rešitve iz zapletene situacij je tudi aroganca najemnikov pogosto kriva, da se zgodbe končajo na sodišču ali pa s samovoljo najemodajalca.

Tanja Miklavc Maček, Pravni SOS

A na drugi strani so imeli v tem času vse več težav tudi najemodajalci, saj so najemniki prenehali plačevati najemnine in stroške obratovanja.

"Namesto skupnega dogovora o iskanju rešitve iz zapletene situacije je tudi aroganca najemnikov pogosto kriva, da se zgodbe končajo na sodišču ali pa s samovoljo najemodajalca," pripomni sogovornica in doda, da je bil prav to razlog za izvršbe pri najemodajalcih. "Hitro reševanje sporov ali tožb na sodišču bi pripomoglo k večji urejenosti najemniškega trga."

Kronično pomanjkanje javnih neprofitnih stanovanj

Kako pa se je vse večja stiska – na pravnem SOS-u ugotavljajo, da so se med epidemijo še povečale socialne razlike med ljudmi in da so ranljivejša skupina družine z minimalnimi dohodki – poznala pri najemnikih neprofitnih stanovanj?

Tako iz Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana (JSS MOL), Maribora (JMSS Maribor), Kopra (JSS MOK) in Nove Gorice (SS MONG) so nam sporočili, da epidemija ni vplivala na višje povpraševanje po stanovanjih z neprofitno najemnino.

Največ neplačnikov v Novi Gorici

Prvi večji gradbeni poseg v Novi Gorici v zadnjih desetih letih je gradnja 145 stanovanj Majske Poljane, ki bodo zgrajene v dveh fazah. 74 stanovanj naj bi bilo zgrajenih že letos, preostala pa v letu in pol.  Foto: Stoja Trade
Prvi večji gradbeni poseg v Novi Gorici v zadnjih desetih letih je gradnja 145 stanovanj Majske Poljane, ki bodo zgrajene v dveh fazah. 74 stanovanj naj bi bilo zgrajenih že letos, preostala pa v letu in pol. Foto: Stoja Trade

Eno deložacijo med epidemijo so izvedli v Novi Gorici, kjer so prav tako zaznali težave pri neplačilu najemnine, število neplačnikov je bilo za pet odstotkov višje v primerjavi z letom 2019. Stanovanjski sklad MONG razpolaga s 373 stanovanji, za potrebe neprofitnega najema bi jih potrebovali od 80 do 100.

V Kopru primanjkuje skoraj tisoč stanovanj

Težav z neplačniki ali deložacijami med epidemijo niso imeli v Kopru, kjer bi občina potrebovala še približno 400 neprofitnih stanovanj in 500 javnih najemnih stanovanj s stroškovno najemnino.

Kako so odločili Koprčani

Več plačilnih stisk tudi v Mariboru

So pa zato manjši upad plačila položnic za neprofitne najemnine in zmanjšanje plačila drugih zapadlih obveznosti zaznali na Javnem medobčinskem stanovanjskem skladu Maribor, "saj med epidemijo ni bilo mogoče izvajati terjatev prek sodišča oziroma vlaganja izvršb na TRR in izpraznitev".

V primerjavi z letom 2019 je v letih 2020 in 2021 število neplačnikov naraslo za od en do dva odstotka. Lani sta bili izvedeni dve prisilni izpraznitvi stanovanj, ki nista bili posledici epidemije. JMSS Maribor, ki upravlja 1968 neprofitnih stanovanj, bi v tem trenutku okvirno potreboval 300 javnih najemnih stanovanj, do leta 2025 pa še dodatnih 300. V prihodnjih štirih letih to pomeni 600 najemnih stanovanj.

Naj dodamo, da je cena neprofitne najemnine v Mariboru 3,14 EUR/m2, povprečna tržna pa 4,24 EUR/m2. Za primerjavo: v Ljubljani je bila do vključno junija 2021 cena neprofitne najemnine 3,13 EUR/m2, z aprilom 2023 pa bo 4,75 EUR/m2, pri čemer se cene povprečne tržne najemnine gibljejo med 13 in 15 evri na kvadratni meter.

Kot je sporočil direktor JSS-ja MOL-a Sašo Rink, sta bili lani v Ljubljani izvedeni dve deložaciji, skupno pa je bilo vrnjenih 11 stanovanjskih enot. V tekočem letu je bilo izvedenih že šest deložacij, "trenutno pa poteka 16 postopkov izpraznitve in izročitve nepremičnine (...), sproženi postopki pa niso posledica epidemije".